27.11.2012 года в Администрации Курской области состоялось очередное заседание рабочей группы по вопросам сотрудничества в сфере развития малоэтажного жилищного строительства в регионах РФ (по Курской области и городу Курску), в которую входят:
- Дюмин Сергей Александрович – Заместитель Губернатора Курской области;
- Молчанов Дмитрий Константинович – Председатель Комитета по поддержке малого бизнеса Национального объединения строителей;
- Вользон Леонид Михайлович – член Экспертного совета, руководитель Инвестцентра Российской палаты строительных экспертов;
- Герасин Константин Владимирович – Заместитель председателя Экспертного совета;
- Ветроградова Светлана Владимировна - Советник Председателя Исполнительного комитета Ассоциации экономического взаимодействия субъектов РФ в ЦФО «Центрально-черноземная»;
- Аракелян Карен Эдуардович – Заместитель начальника Управления организации НИР Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова;
- Малаев Владимир Александрович – Директор научного центра «Ценообразование в строительстве» Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова;
- Филатов Роман Викторович – Председатель Комитета строительства и архитектуры Курской области;
- Гелей Михаил Михайлович – Председатель Совета СРО НП «КОС».
В обсуждении вопросов повестки дня приняли участие присутствующие на заседании:
- Первый заместитель главы Администрации города Курска - Пономарев С.П.;
- Председатель комитета архитектуры и градостроительства города Курска - Казьмин В.В.;
- Заместитель Главы Администрации Курского района Курской области по промышленности, транспорту и связи, строительству, архитектуре и ЖКХ - Шестиперов О.В.;
- Генеральный директор Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Союза дорожников и строителей Курской области» - Умеренкова И.Н.,
- Член правления Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Объединение проектировщиков города Курска и Курской области», Директор АУКО «Курскгражданпроект» Иванов Н.В. и другие.
Заседание открыл Заместитель Губернатора Курской области Дюмин С.А., который привел данные по вводу жилья на территории Курской области за последние годы и итоги этой работы в 2012 году. Основным ориентиром стало выполнение федеральной целевой программы «Жилище» по региону. Годовое задание по вводу жилья в 2012 году успешно было выполнено городом Железногорском и городом Курском. Было отмечено, что за 10 месяцев 2012 года организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками введено в эксплуатацию 311 тысяч кв. метров общей площади жилых домов, что на 20,3 процента больше, чем в соответствующем периоде 2011 года. Ввод индивидуальных жилых домов составил 100,1 тысячи кв. метров, что на 65,3 процента больше, чем в тот же период прошлого года. Но этого не достаточно. Объемы строительства и ввода жилья в эксплуатацию планируется увеличить в ближайшие годы до 1 млн.м2 в год.
Дюмин С.А. отметил актуальность реализации Концепции малоэтажного строительства домов в России "Посад ХХI век" (1 млн. кв.м.) на территории Курской области в тесном взаимодействии с Национальным объединением строителей. Подчеркнул, что данный пилотный проект необходимо реализовать именно в Курской области, поскольку в ближайшее время возникнет острая необходимость в новом жилье в связи с обветшанием жилого фонда, построенного в 60-70х годах, и необходимостью переселения значительной части населения из аварийного фонда. Сообщил, что только в Курском районе целевых земельных площадей для строительства выделено 3000 га.
06.07.2012 г. было подписано Соглашение о сотрудничестве между Администрации Курской области и Общероссийской негосударственной некоммерческой организацией «Национальное объединение саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство» (НОСТРОЙ).
В рамках данного Соглашения проводится третье заседание рабочей группы по вопросам сотрудничества в сфере развития малоэтажного жилищного строительства в регионах РФ (по Курской области и городу Курску) с участием представителей Комитета по поддержке малого бизнеса Национального объединения строителей, глав администраций муниципальных образований городов и районов Курской области, руководителей служб заказчиков и подрядных организаций.
По вопросам повестки дня:
❶ СлушалиАракеляна К.Э. – Заместителя начальника Управления организации НИР Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, который представил присутствующим Анализ реализации Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на территориях Ленинградской, Московской и Курской областей.
Особое внимание Аракелян К.Э. уделил механизму выполнения данного закона на примерах нормативных правовых актов, принятых органами власти данных субъектов в 2011-2012 годах. Привел их положительные стороны и недостатки.
Так, вопросы переселения граждан из аварийного и ветхого жилья в Ленинградской области в большинстве случаев решаются муниципальными образованиями. В то же время, в Московской и Курской областях данные вопросы отнесены к компетенции Правительств данных субъектов.
Представил анализ функций, выполняемых администрациями муниципальных образований при решении данной проблемы, который показал, что в Курской области муниципальные образования наделены наименьшим количеством функций, тогда как Администрация Курской области их большее число берет на себя.
Отметил, что существенными недостатками в реализации Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ в данных субъектах являются бюрократическая нагрузка и отсутствие действенного механизма государственно-частного партнерства в решении проблемы переселения из аварийного и ветхого жилья.
Привел примеры возможного государственно-частного партнерства по решению вопроса привлечения инвестиций в строительные проекты.
Аракелян К.Э. представил Программу реализации концепции малоэтажного строительства жилых домов в Московской области с участием Некоммерческого партнерства содействия развитию малоэтажного строительства «Посад - XXI век».
В основе программы - Постановление Правительства Московской области №1028/50 от 26.11.2009 года, которое определило основные цели, задачи и направления малоэтажного строительства на территории Московской области в ближайшие годы. В частности, к ним отнесены : анализ существующих технологий строительства, разработка механизмов и определение условий для реализации крупных проектов малоэтажного строительства, подготовка квалифицированных кадров и другие.
В вопросах малоэтажного строительства были выделены градостроительная, ресурсная , социальная, финансовая и технологическая проблемы.
Анализ показал, что наиболее эффективным является строительство, которое осуществляется подрядчиком, выполняющим законченный цикл строительно-монтажных работ, что позволяет снизить стоимость жилья на 20%.
Сейчас в Московской области около 400 коттеджных поселков. Таунхаусы занимают примерно 800 тыс. м2. С учетом ожидаемого прироста населения на 1 млн. человек к 2020 году, количество выделяемых площадей под малоэтажное строительство в Московской области значительно возрастет.
Особое место в механизме реализации программы планируется отводить некоммерческим организациям, которые могут обеспечивать связь источников финансирования малоэтажного строительства. Кроме того НКО оказывают содействие в подготовке и проведении строительных аукционов.
Отношения между частным бизнесом и государством выстраиваются через распределение результата совместной деятельности - построенного жилого фонда - в примерной долевой пропорции: 30 % для выполнения государством социальных обязательств, 70% - под коммерческое жилье. Такая схема взаимодействия наиболее эффективна.
Перспективы реализации концепции: повышение уровня жизни населения, повышение роли некоммерческих организаций, экономический эффект, ускорение реализации обозначенных целей и задач.
В соответствии с Постановлением Администрации Курской области от 18.02.2011 N 65-па (ред. от 12.09.2012) "Об утверждении областной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы" определены приоритеты и ожидаемые результаты реализации на территории Курской области национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», Федеральной целей программы «Жилище» на 2011-2015 годы.
Анализ показал, что слабыми сторонами указанного акта являются отсутствие регламентации порядка привлечения источников финансирования - нет детального функционала; отсутствие четкого механизма привлечения частных инвестиций; не достаточно регламентирован механизм государственно-частного партнерства при реализации программы. Сделан вывод о несовершенстве законодательства по малоэтажному строительству в Курской области и отсутствии механизма привлечения инвестиций в этот сектор региональной экономики. Предложено предусмотреть механизмы государственно-частного партнерства и распределения результатов совместной деятельности, механизм привлечения частных инвестиций.
Аракелян К.Э. представил новый способ реализации инвестиционных проектов малоэтажного строительства, на основании договора инвестиционного товарищества в соответствии с Федеральным законом от 28.11.2011 N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе».
Особенности договора инвестиционного товарищества в том, что его стороны соединяют свои вклады и осуществляют совместную инвестиционную деятельность без образования юридического лица для извлечения прибыли. Ими могут быть коммерческие организации, а также некоммерческие организации, индивидуальные предприниматели, иностранные юридические лица. Число участников договора инвестиционного товарищества не должно быть более 50 (пятидесяти).
Договор инвестиционного товарищества заверяется нотариусом.
Вкладом управляющего товарища признается все то, что управляющий товарищ вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, имущественные права и иные права, имеющие денежную оценку, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация.
Вкладом товарища, не являющегося управляющим товарищем, в общее дело могут быть только денежные средства.
Механизм реализации инвестиционных проектов малоэтажного строительства может предусматривать участие в договоре инвестиционного товарищества одновременно следующих сторон:
- поставщика стройматериалов (вклад вносится строительными материалами)
- строительной компании (вклад - работы по строительству)
- некоммерческой организации (вклад профессиональных и иных знаний, деловая репутация);
- собственник земельного участка (вклад земельного участка)
- коммерческая организация (вклад денежных средств)
- финансовая организация (вклад денежных средств)
Как следствие, происходит ускорение процесса строительства.
Однако, практика применения данного механизма еще не сложилась. Есть отдельный пример, в котором Администрация отдельного субъекта выступила в таком договоре управляющим партнером, вклад которого в общее дело был внесен путем разработки, составления проектной документации, имеющей денежную оценку, а инвестором выступила иностранная коммерческая организация.
❷ Слушали Вользона Л.М. - члена Экспертного совета, руководителя Инвестцентра Российской палаты строительных экспертов, который представил Концепцию строительства малоэтажных поселков в Московской области (Марьино, Шереметьево).
Площадь застройки 1-го поселка составила 125 тыс. м2 по проекту голландской фирмы. Анализ проекта проводился по десятку направлений. Стартовая цена 1 м2 с отделкой составляла 42 тыс.руб./м2. По реализации проекта цена м2 составила 63 тыс.руб.
Себестоимость коробки 3-х этажного здания с учетом отделки, стоимости земли, внешних сетей, инфраструктуры и других параметров составила 23800 руб./м2, что сопоставимо с средней стоимостью цены 1 м2 жилья в Курской области, определенной Минрегионом России в сумме 23850 руб..
Привел сопоставление стоимости земли под малоэтажную застройку в Москве, Московской области и Курской области. В новой Москве цена 1га земли под застройку составляет примерно $1,5 млн. В Курской области она составляет около 800 руб./м2
Стоимость прокладки сетей такого поселка составит примерно 100 млн.руб.
Затраты на строительство детского сада и школы в Курской области составят примерно 400 млн.руб., что на 20% дешевле, чем в Московской области.
Исходя из анализа этих и других факторов, влияющих на формирование цены 1 м2 в малоэтажном поселке типа Рутаун (Марьино Московской области), его стартовая цена в Курской области составит 32 тыс.руб.
Неотъемлемым условием строительства такого малоэтажного поселка является участие Администрации Курской области (а также муниципальных образований) в строительстве сетей и объектов социальной инфраструктуры. Вклад бюджета Курской области составит до 20%.
Успешной реализации готового жилья в таком поселке будет способствовать привлечение финансовых организаций и банков для ипотечного кредитования. В настоящее время в ипотечном кредитовании по проекту Рутаун Марьино Московской области участвует 15 банков. В начале реализации проекта ипотечные кредиты выдавал только Сбербанк.
Проект строительства жилья эконом класса по программе «Посад XXI век» возможно начать
реализовывать в Курской области уже в 2013 году. Для этих целей подходят два участка Моква-1 и Моква-2 общей площадью 34 га, достаточной для строительства поселка (минимально необходимо - 22 га).
В этой связи предложил обсудить алгоритм взаимодействия, подготовить и отработать с Администрацией Курской области условия Соглашения о реализации малоэтажного строительства в Курской области пригородного поселения «Курский Посад» на указанных земельных участках в период 2013-2015 г.г..
Информация о мероприятиях, проводимых в рамках реализации программы строительства малоэтажной жилой застройки в Курской области, будет размещена на сайте Экспертного Совета по малоэтажному жилищному строительству http://www.eskpmb.ru/ [2]